Die „öffentliche Hand“ in Österreich erschwert zunehmend die „freie“ Vermietung über Internet-
Buchungsplattformen. Dazu sind jüngst ein OGH-Erkenntnis und Gesetzesänderungen ergangen bzw.
geplant.
1. OGH-Erkenntnis
Der Verwaltungsgerichtshof entschied in einem Fall (VwGH v 27.2.2019, Ra2018/04/0144), dass es sich bei der Vermietung einer Wohnung über eine Onlineplattform um eine Beherbergung im Sinne des Gewerberechts handelte.
Die Beurteilung hatte unter anderem Auswirkungen auf die gewerbliche Sozialversicherung des Vermieters sowie auf Umlagen-Zahlungen an die Wirtschaftskammer.
Im gegenständlichen Fall hatte ein Eigentümer einer Wohnung diese auf Onlineplattformen zur Vermietung angeboten. Die Leistungen des Wohnungseigentümers beinhalteten die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, einen kostenlosen WLAN-Zugang, die Nutzung eines Fernsehgerätes sowie eine Endreinigung. Weiters wurde beim Internetauftritt mit der leichten Erreichbarkeit touristischer Ziele geworben. Die Vermietung erfolgte zumeist für ein bis zwei Nächte, wobei der Preis € 85 pro Nacht betrug.
Der VwGH kam zum Schluss, dass die Grenze zur bloßen Raummiete überschritten wurde und im Hinblick auf den Außenauftritt des Betriebes (Internetauftritt im Rahmen des Hotellerie- und Gastgewerbes, Angebot an Touristen durch Hervorhebung der leichten Erreichbarkeit touristischer Ziele, Preis jenseits einer normalen Wohnungsmiete, Dauer der Vergabe von wenigen Tagen) ein Fremdenbeherbergungsbetrieb vorliegt und somit eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist.
Da der Wohnungseigentümer dafür keinen Gewerbeschein hatte, wurde eine Geldstrafe verhängt. Aufgrund der gewerberechtlich relevanten Tätigkeit des Wohnungseigentümers bestand zusätzlich eine Pflichtmitgliedschaft bei der Wirtschaftskammer Österreich sowie eine Versicherungspflicht nach dem Gewerblichen Sozialversicherungsgesetz (GSVG).
2. Gesetzesänderung ab 1.1.2020
Im September 2019 wurden im Nationalrat das Abgabenänderungsgesetz 2020 sowie das Finanz-Organisationsreformgesetz beschlossen.
Zur effizienten Durchsetzung der korrekten Besteuerung wird eine Aufzeichnungsverpflichtung für elektronische Schnittstellen (zB Marktplätze, Plattformen, etc), die Lieferungen oder sonstige Leistungen im Inland unterstützen, mit Wirkung ab 1.1.2020 vorgesehen. Dies kann etwa im Rahmen der „Sharing Economy“ vorliegen, wenn Beherbergungsumsätze über eine Plattform (zB Airbnb) vermittelt werden.
Die Aufzeichnungen sind auf Verlangen dem zuständigen Finanzamt elektronisch zur Verfügung zu stellen (ab einem Jahresumsatz von € 1.000.000,- müssen die Aufzeichnungen auch ohne Aufforderung übermittelt werden).
Durch diese Regelungen soll eine Durchsetzung der korrekten Besteuerung beim Steuerschuldner erleichtert werden. Bei Sorgfaltspflichtverletzungen haftet die Schnittstelle (zB Marktplatz, Plattform, etc) für die Steuer. Der Finanzminister hat per Verordnung festzulegen, wann eine solche Sorgfaltspflichtverletzung vorliegt.
Tipp: Insbesondere Gelegenheitsvermieter sollten bedenken, dass diese Meldeverpflichtung unter Umständen zur Entdeckung von bisher nicht gemeldeten Einkünften führen kann.
3. Änderung der Wiener Bauordnung ab 2019
Im November 2018 wurde eine Novelle der Wiener Bauordnung beschlossen.
Für die kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung wurde klargestellt, dass die kurzfristige gewerbliche Nutzung für Beherbergungszwecke (zB Airbnb) nur in Objekten erlaubt ist, die eine Raumwidmung als Ferienwohnung haben. Eine Änderung der Raumwidmung bedarf der Bewilligung der Baubehörde MA 37. In Wohnzonen, deren Zweck es ist, den Wohnungsbestand zu erhalten, bedarf es sogar einer Ausnahmebewilligung des Bauausschusses nach § 7a Abs 5 Wr. BauO.
4. 90-Tage-Limit für Airbnb-Vermietung?
Die Stadt Wien überlegt, die Vermietungsdauer zu beschränken. 90 Tage im Jahr wird für sinnvoll gehalten, das ist in vielen europäischen Städten üblich.
In Wien gibt es derzeit keine derartigen Obergrenzen. Die Überlegung dahinter ist, dass mit einem 90-Tage-Limit Wohnungen nicht auf lange Zeit hin dem regionalen Wohnungsmarkt entzogen würden.
oder
+43 1 368 02 48