Bei einer Wohnungsvermietung ist die Kleinunternehmerregelung erst ab jenem Monat anzuwenden, in dem der Vermieter seinen Wohnsitz in Österreich begründet hat.
Für davor liegende Monate gilt der Vermieter dagegen noch als ausländischer Vermieter, weshalb für diese Monate die Kleinunternehmerregelung nicht zur Anwendung kommen kann. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) ist nämlich die Kleinunternehmerregelung für jeden einzelnen Monat zu beurteilen.
Die Entscheidung des VwGH bezieht sich auf die Kleinunternehmerregelung bis zum 31.12.2016. Seit dem 1.1.2017 kommt es eigentlich nicht mehr auf die Ansässigkeit des Unternehmers im Inland an, sondern darauf, ob der Unternehmer sein Unternehmen im Inland betreibt. Im Fall der Vermietung eines Grundstückes durch einen im Ausland ansässigen Vermieter wird jedoch weiterhin davon auszugehen sein, dass das Unternehmen mangels eigener Geschäftsleitung im Inland am Ort der Ansässigkeit des Vermieters im Ausland betrieben wird.
Wie funktioniert die Kleinunternehmerregelung?
Unternehmer, deren Jahresumsatz € 30.000 jährlich nicht überschreitet und die ihr Unternehmen in Österreich betreiben, sind Kleinunternehmer. Einmal in fünf Jahren darf die Umsatzgrenze von € 30.000 um max. 15% überschritten werden, ohne dass der Unternehmer seine Kleinunternehmerstellung aufgeben muss. Der Kleinunternehmer ist, soweit er nicht freiwillig zur Steuerpflicht optiert, von der Umsatzsteuer unecht befreit.
Dies bedeutet etwa für den Bereich der Vermietung und Verpachtung, dass er eine Wohnung ohne Umsatzsteuer vermieten kann. Er muss somit auch keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen und ebenso wenig eine Umsatzsteuererklärung abgeben. Dies stellt eine wesentliche Verwaltungserleichterung dar. Es ist jedoch zu beachten, dass sich Vermieter, welche Kleinunternehmer sind und nicht in die Steuerpflicht optiert haben, auch keine Vorsteuer etwa von Reparaturen, die in der vermieteten Wohnung anfallen, abziehen können.
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